北京甲级办公楼空置率环比下降，市场趋势向好

在2025年第四季度，北京甲级办公楼的空置率出现了小幅下降，环比下降了0.3个百分点，这表明北京办公楼市场的需求正在逐渐上升，经济发展态势良好，吸引了更多企业和投资者进驻。

1月8日，仲量联行发布《2025年北京房地产市场回顾及2026年展望》报告。报告表示，2025年第四季度北京甲级办公楼新增供应0平方米、空置率15.2%，租金环比下降5.6%，同比下降16.3%，平均月租金为每平方米210元。

北京甲级办公楼空置率环比下降0.3个百分点。空置率下降得益于核心子市场部分项目的集中租赁成交，全市净吸纳量达21,790平方米，较上季度略有下滑。其中，CBD和望京区域去化表现相对较好，主要受惠于业主大幅下调租金以吸引租户。

2025年第四季度，更多租户将搬迁视为一项高成本负担，而非单纯的升级机会。为避免装修及复原等一次性支出，多数企业选择在同一楼宇内续租或缩租。

因此，续租交易占主导地位。业主方更倾向于优先保障出租率而非维持租金水平，并有越来越多业主提供租约重组方案以留住现有租户。在非续租类交易中，医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源。

2026年，北京办公楼市场将有约70万平方米的新项目集中交付。随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定下行压力。

仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“尽管租金调整节奏或将趋缓，但市场仍将维持租户主导格局，对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长。”

与办公楼市场租金下滑类似，2025年第四季度，北京零售地产租金环比下降2.5%，空置率为7.2%。头部项目通过快速调改租户结构、强化内容运营维持稳定出租率与收益，而非核心资产则被迫大幅让利，市场分化走势日益清晰。

2025年全年，北京零售地产全年新增供应超过80万平方米，约为2024年总量的一半，仍略高于2022至2023年的年平均水平。其中，第二季度单季新增供应达36万平方米，全部落位于市区核心商圈。中海大吉巷、中关村大融城等优质项目凭借精准定位与强招商能力有效承接结构性需求。下半年，零售地产新增供应明显收缩，且以郊区商业为主，市区市场无新项目交付。

“展望2026年，消费信心的实质性修复仍需宏观经济企稳与居民收入预期改善的协同推进。”仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“具备优质区位、精准客群洞察与高效运营能力的核心资产，正通过品牌焕新与业态重组率先筑底。北京零售地产市场有望加速迈入以运营能力和内容创新驱动的高质量发展新阶段。”

2025年，北京大宗交易市场有所降低。2025年全年，北京大宗成交总额约180亿元，较2024年下降58%，亦较过去五年均值大致减半。从资产类别来看，商业零售资产相对更受资本青睐。第四季度，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，设立一支专项不动产基金，将共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心资产，英格卡将继续负责项目的管理和运营。该交易的后续进展及落地情况有待进一步关注。

2025年，《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》、《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》政策发布，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点。

上述政策有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“中国公募REITs市场的进一步扩围，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。“