房企生存路径，全国战略与城市深耕与规模收缩与模式转型的双重挑战

面对不断变化的市场环境，2026年房企的生存路径主要有两大方向：一是实施全国战略，深耕城市，通过精细化管理和深度布局来提升竞争力；二是规模收缩与模式转型，通过缩小规模、优化结构，转变传统模式以适应市场变化，这两种路径都是房企应对市场挑战的重要举措。

2026房企生存两大路径：全国战略与城市深耕 规模收缩与模式转型！2025年，房地产行业经历了重大变化，千亿房企数量减少至10家，百亿房企也从2020年的173家降至65家。这表明无论是主动还是被动控制规模，房地产市场都与2021年前有了显著不同。

行业正走上一条新路，2026年的房企战略将聚焦两大路径：一是高能级的全国战略，二是探索结构性机会的城市深耕。无论是全国性规模房企还是区域深耕型企业，都需要重新审视自身的战略定位、管理模式和运营体系，并在非核心城市挖掘点状投资机会。

自2021年以来，企业布局城市快速收缩。典型房企拿地城市数量逐渐减少，到2025年多数缩减至20个以下。例如，保利发展拿地城市数量从2021年的66个减少到2025年的19个；中海地产从2021年的25个减少到2025年的15个；招商蛇口从41个减少到17个；万科和龙湖集团则分别减少到9个和5个。而在2016年至2020年间，典型房企新进城市数量占比多数保持在50%以上，追求规模扩张的时代已经远去。

与此同时，核心一二线城市成为规模房企的共识。上海、北京、杭州、成都和广州被划分为一线城市，还有10个二线城市和45个三线城市。这些城市构成了当前房地产市场的主要支撑。城市布局收缩并聚焦核心高能级城市，不仅能保障存货的后续去化，还能减少管理半径，提升总部决策能力和管理效率，避免无效开支。

随着城市布局收缩，企业组织架构越来越扁平化。调整的核心是打破传统三级架构，转向两级管控，由集团直管城市公司或总部直管项目，这将成为未来房企主流的组织架构调整路径。

“好房子”政策是开启中国房地产未来十年发展的关键。2025年住建部出台“好房子”政策标准，规模房企纷纷建立新的产品力相关体系和标准。当前，“好房子”不再是单一环节的突破，而是多线并行、前置协同的全链条进化。住宅产品的比拼升级为从客研、投资、设计、开发、营销和物业并联协同。

打造真正实现销售突破的“好房子”有两个重要边界：一是筑牢根基，通过全链条并联协同，以客户为中心，推动好房子落地，精耕产品力和服务力构筑核心竞争力；二是拉升上限，项目的上限主要由项目核心团队的能力决定，最终成效依托城市或项目负责人的能力，包括战略眼光、资源整合与执行力等。项目双边界的核心目标是以并联协同实现客户需求精准匹配与项目利润稳健保障双向达成。

现房销售是未来的趋势。国家统计局数据显示，截至2025年11月，全国现房销售面积占新建商品住宅销售总面积的32%，占比持续提升。然而，现房销售不应“一刀切”。从企业发展的角度来看，预售监管资金上市规模房企受限资金占持有现金的比重已达到30%，销售回款占房企到位资金的43%。在融资环境趋紧、资金高度依赖销售的背景下，房企现金流面临较大压力。

现房销售这一不可逆转的趋势正在彻底重塑房企的开发模式。传统的“快销售、慢开发”的期房模式难以为继，取而代之的是“快开发、强销售”的现房思维。“快开发”是为了尽快形成可售资产，盘活资金；“强销售”的核心则是为了最大化回款速度。现房模式下，物业管理也将成为销售力的关键组成部分。

在非核心城市仍然存在点状投资机会，深耕三四线城市的地方龙头企业在市场上展现出强大的生命力。四线城市很容易形成“一家独大”的格局，如芜湖的伟星房产、哈尔滨的汇龙地产和扬州的华建地产等地方企业凭借对本土市场的深刻理解和长期深耕，建立了难以撼动的市场地位。

对于大多数规模房企而言，进入这些市场并不一定能够顺利挣钱。地方龙头企业的成功多建立在多重优势之上，比如对本地消费者的深刻洞察、与地方的关系以及品牌认知等，这些优势都是外来企业难以在短期内复制的。

中国房地产未来的特色逐渐形成：不管是国资还是民企，更多的地方龙头正焕发更大的生命力，他们与全国性房企共存的格局将成为企业发展的新常态。房地产发展新模式已浮出水面，行业从规模扩张转向以产品为王，企业经营逻辑也要加快转变。具体到房企经营层面，这一转型集中体现为四大关键趋势：城市布局收缩驱动管理扁平化、“好房子”需求驱动房企运营体系全面提升、现房销售趋势倒逼房企向“快开发、强销售”的开发模式转变、非核心城市点状投资机会将孕育更多地方龙头。秉持长期主义、坚持精细化运营，才是房企穿越本轮周期的关键。